最も身近な法律ともいえる民法が120年目の大改正となります。
改正民法は2020年4月1日に施行されます。
民法改正に伴い、不動産の売買契約・賃貸借契約において、影響がある主要な点を説明します。
◆売買契約において◆
売主の瑕疵担保責任が廃止され、新たに契約不適合責任に変わるという大きな点があります。
契約不適合責任とは、契約の内容に適合しない場合の売主の責任のことです。
契約不適合責任では、より売主責任が重くなる為、売主は改正内容を理解する必要があります。
契約不適合責任では、買主は「追完請求」、「代金減額請求」、「催告解除」、「無催告解除」、「損害賠償請求」の5つの請求ができるようになります。
【追完請求】・・ 追完請求とは、改めて完全な給付請求できる権利です。不動産売買における追完請求は、具体的には修補請求です。修補請求は「直してください」という請求になります。
【代金減額請求】・・代金減額請求は追完請求の修補請求をしても売主が修補しないとき、あるいは修補が不能であるときについて認められる権利です。代金減額請求は、まず「買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないとき」に認められます。直せるものであれば、まずは追完請求の催告を行い、それでも直してもらえないときにはじめて「それなら代金を減額してください」と言えることになります。一方で、明らかに直せないもの等、履行の追完が不能であるときは、買主は直ちに代金減額請求することも可能です。代金減額請求権は、「直せるものは催告が必要」であり、「直せないもの等は催告が不要」といった2段構えの請求権になっています。
【催告解除】・・催告解除は、追完請求をしたにも関わらず、売主がそれに応じない場合に買主が催告して契約解除ができる権利です。売主が追完請求に応じない場合には、買主は代金減額請求では納得できない場合があります。そのような場合に「やっぱり購入を止めます」と言えるのが催告解除です。契約解除されてしまうと、契約はなかったものとなるため、売主は売買代金の返還が必要です。ただし、売主の債務不履行がその契約及び取引上の社会通念上に照らして軽微であるときは催告解除ができないこととなっております。
【無催告解除】・・無催告解除は、契約不適合により「契約の目的を達しないとき」に限り行うことが可能です。
【損害賠償請求】・・契約不適合責任では、買主に損害賠償請求の権利も認められています。一方で、契約不適合責任では、売主に帰責事由がない限り、損害賠償は請求されません。
※契約不適合責任は任意規定にです。
また、契約書に売却物の内容をしっかり記載しておけば、責任を問われることはありません。
例えば雨漏りについて買主が了承しており、契約内容に「この建物は雨漏りしており、買主は了承の上購入する」という内容を書き込んでいれば、契約不適合責任は負わないということです。
口頭で説明して了承していたはずなのに、契約書に雨漏りのことが書かれてない場合、売却後、買主から「雨漏りを直してください」という請求を受けることもあり得ます。契約不適合責任では、売却物件の内容が契約書に「書かれていたかどうか」が非常に重要です。
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- ◆賃貸借契約において◆
- 1番大きく変わる点は連帯保証人の債務極度額の明記です。具体的には、金額を明記するか、「賃料の○ヶ月分」などの方法で記載するなどが考えられます。
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極度額とは、元本、利息、損害賠償等、保証債務に関する全てを含んだ最大限、保証人が負う可能性のある限度額のことです。
これまでの不動産賃貸借契約書では、保証する最大限の額(限度額)の定めがなく、連帯保証をしているケースがほとんどでした。契約書には「連帯保証人は賃貸人に対し、賃借人と連帯して、本契約から生じる一切の債務を負担する。本契約が更新された場合も同様とする」などと記載されています。この場合、連帯保証人は法律上債務者、つまり借主に「家賃を払って」と催告する権限がなく、主債務者に代わって家賃を支払う義務が生じますので、場合によっては連帯保証人の収入に見合わない、多額が請求される可能性があります。
そのため、改正民法では、連帯保証人が負うべき最大限度額を定め、なおかつ書面等で契約しなければ保証は無効となるというルールを設けました。
※限度額の設定の対象は個人保証に限ります。
- 現契約内容では、４月１日以降連帯保証が無効になってしまいます。
- 本来であれば不動産業者がきっちりと確認しなければならない事ですが、世の中には、様々な不動産業者がいます。
- 賃貸で貸している物件は管理会社から通知が来ていますか？
- 弊社管理物件は、オーナー様と入居者様へ通知し、全物件賃貸借契約書のまき直し、若しくは覚書を取得しております。
- 良い値段で売却・賃貸できたと思っていても、その後に大金を払わなくなってしまっては意味がありません。
- きっちりと不動産業社を選定し、トラブルの無いように注意しましょう。