任意売却とは？ 
住宅ローンやアパートローン等の融資を受けて住宅または投資用不動産を購入している場合、ローンを払えなくなると、融資をしている金融機関（以下債権者という）は強制的に不動産を売り、その売却代金から残った住宅ローン債権を回収する“競売手続き”を行います。競売を回避するには、ローン残高よりも高く家を売るか、売却代金で賄えない差額分をご自身で用意しなければなりません。
しかしながら、借入額が多くとても残債額で売れない方や、ご自身の生活もあり売却代金で賄えない差額分をまとめて用意できない、という方が近年増加しています。
そこで、検討されるのが任意売却です。
任意売却とは、ローンが払えなくなった時に債権者の合意を得る事で、不動産売買価格がローン残高を下回っても売却できる不動産取引の事です。
競売は裁判所が介入する為、強制的なのに対し、任意売却はご相談者さまの意志が反映された形での売却が可能です。
任意売却と競売、どこが違うの
■競売より高い価格での売却が見込める
入札方式により一番高い金額で入札した人が落札する競売では、市場価格とはかけ離れた低額で落札される傾向があり、一般的な落札価格は、市場価格の70％前後と言われています。その為、多額のローンが残ってしまい、競売後に多額の強行返済を強いられ、給料等の財産を差押えられる事もあります。
任意売却では、市場価格に最も近い金額での売却が可能になりますので、競売に比べて残債が少なくなり、今後の見通しが立てやすくなります。
≪日本不動産学会誌、不動産価格情報の現状と課題 日本の競売の事例から（2022.3）を参照≫
■引越し費用を捻出できる可能性がある
競売では、ご自宅の売却代金のすべてが返済に充てられ、引越し費等の請求をする事は出来ませんが、任意売却では債権者とのお話し合いにより、売却代金の中から引越し代等の諸費用が配分される可能性があります。
■引越し時期や条件等において融通が利く
競売では落札された後、強制的に立退きを迫らます。
任意売却では、引越し時期や条件面をご相談者様の意向やご希望を汲んだお話し合いが可能です。
■残ったローンについての返済計画を見直しができる
任意売却は債務者とのお話し合いの上で決定します。
現にローンの返済が難しく任意売却を選択された方が、今後も同じように返済していくことは正直難しいことです。ですので、不動産を売却し残った債務を一括で支払うのではなく、残った債務については毎月の返済額や返済期間を計画することが可能です。
収入・生活状況にあわせた、無理のない返済計画を弊社がアドバイス致しますので、それをもって債権者との話合いを進めて頂きます。
■諸費用を準備しなくてOK
競売が決まると、落札されるまで遅延損害金が日々掛かり続け、債務残高が増加する事あります。
それに対し任意売却で必要になる費用（仲介手数料、司法書士費用等、滞納している金銭等）は、不動産の売却代金から支払うことが可能です。現金にて別途支払って頂く必要はありませんので、費用負担は一切（＝０円）ありません。
■マイホームの場合住み続けることも可能
競売では必ず立ち退かなければならないのに対し、任意売却では、思い入れのあるマイホームに住み続けることも可能です。
ご親族や弊社の投資家様、その他購入希望者様に不動産を購入していただき家賃を支払い住み続ける事が可能です。お子様の学校区を変えたくない等、ご要望に沿った最適なご提案をさせて頂きます。
■家族全員のプライバシーを守る
競売の場合、インターネット等に物件情報や写真が公示されます。ご近所の方に知られることもありますので、精神的ストレスを感じられる方も多くいらっしゃると思います。
しかし、任意売却は通常の売却と同様ですので、ご近所の方には事情を知られることがありません。お子様や職場など周囲の方に内密にしたい場合は、任意売却がお勧めです。
早期段階でのご相談をお勧めします
任意売却は成立するまでに約1～3ヶ月ですが、場合によっては最長で１年半程かかります。
開札日の２・３週間前にご相談を頂いて、無事に解決する事もありますが、複数の金融機関からお借入れがある場合や税金を滞納している場合、また不動産物件が人気エリアか否かによっても大きく差があります。そのため、ご相談を頂いた時点からでは、どうしても時間が足りないという事もしばしば御座います。
ですので、ご相談頂く時期が早ければ早いほど、解決の可能性も高くなります。早くご相談を頂いて損することは一切ございません。
特に、裁判所からの通知が届いている方！！すぐにご相談ください。
まだ滞納されていない場合でも、『もっとローンを楽に返済していきたい』『今後の返済について払っていけるか不安だ』という方はひとまず、ご相談下さい。
リノプロパティでは担当コンサルタントによりノウハウを生かし、迅速且つご相談者様のご要望に沿った解決策をご提示いたします。
逆に任意売却のデメリットはないの？
任意売却は競売を回避する多くのメリットがありますが、デメリットが無い訳ではありません。任意売却を進める上で、リスクがある事も理解しておいてください。
①任意売却は、通常の状態では交渉が出来ない為、あえて数ヶ月間は住宅ローンの支払いを滞納する等の要件が必要です。その為、個人信用情報機関に事故情報が登録されます。１度信用機関に登録されると、その後の約5年は新たなローンが組めなくなります。但し、任意売却をされた方のほとんどが、現在ご利用中のクレジットカード等は、お支払いの滞納が無い限り使い続けられています。
②任意売却は、債権者の同意がなければ前に進めません。また、同意を得られたとしても、売却できる価格である必要があります。また、金融機関・公団によっては任意売却を認めてくれない場合があります。以前から、債権者ともめ事がある方や、依頼をした業者の不手際で、本来なら任意売却を認めてくれる金融機関でも、任意売却の申し出を拒絶される等、不確実なことが多くあります。
③任意売却した後に、借金を免責する為に自己破産をする方がいらっしゃいますが、債権額と売買代金が近い等、場合によっては免責が認められないこともあります。
任意売却をする物件に連帯保証人が付いている場合には、連帯保証人から任意売却への同意が必要となります。
～任意売却の流れ～
STEP1
ご相談
「催告書」や「競売開始決定通知」など、見慣れない書類を見て、誰に相談すればいいかわからない方！
お任せください。リノプロパティが全てご回答いたします。「いきなり話するのは少し苦手…」「家族にはまだ話せていないので、ひとまず内密に相談したい」等、ご事情がおありの方もご安心ください。
また、メールでのご相談も承っております。メール相談は、２４時間３６５日受付中です。お電話がつながらない場合でも必ず２日以内に折り返しご連絡させて頂きます。
STEP2
面談
弊社事務所での個別面談、またご希望によっては訪問面談も可能です。
同時に対象不動産の査定をさせていただくこともできますので、特に、お急ぎの方や競売開始決定通知が届いた方には訪問面談をお勧めしています。
基本的には今の状況やどうしていきたいのかといった事をお伺いします。
面談に抵抗のある方もいらっしゃいますが、弊社の任意売却担当者が親身になりご要望をお伺いいたしますので安心してください。
STEP3
査定
任意売却成功の秘訣は、できる限り高い価格で買っていただける方を早く見つける事です。
この査定や判断を誤ると、金融機関に同意を得ることが出来なかったり、買主様が見つからなかったりします。
リノプロパティでは、様々な物件を売買仲介してきた実績があり、且高属性のお客様が多くいらっしゃいますので価格の大きな収益物件も他社に出さずに解決できます。
また、リースバックをご希望の方もご相談にのっていただける投資家様が多い点がリノプロパティの強みです。
STEP4
債権者との話合い
例えば、融資を受けている金融機関が複数ある場合でも、すべての債権者に同意して頂けるようお話させていただきます。
売却価格の決定、残債返済の見直し、競売や差押さえの取下げ、引越し費用の捻出など様々な交渉を行います。
場合によっては、弁護士などの専門家を交え商談いたします。
STEP5
売却活動
不動産会社のみが取り扱う事ができるレインズというネットワークシステムへの登録や新DM・その他インターネット広告などを通じて売却活動をいたします。
また、同時にお引越しされる方は売却後の引越先もお探し致します。リースバック等をご希望の方には、リースバックが可能な形で買主様をお探します。
売却活動は特に重要で、『子供のために学校区を変えたくない』『通勤がしやすいところがいい』等、様々ご要望があると思われます。リノプロパティのお客様は全国の１棟物件や区分マンションの投資を長年続けられてきた投資家様が多くおられます。その方々にお客様のご要望をお伝えし、ネット上には掲載されていないマンション等もご紹介させていただくこともできます。
STEP6
任意売却の成立
購入希望者が見つかれば、細かい部分まで打ち合わせを重ね、全ての条件が合致すれば売買契約の締結を行います。
引越し予定の場合には契約締結後に、引越しの準備をしてもらいます。
STEP7
決済・引渡
売買契約締結後、買主・債権者・売主・司法書士等の準備が整えば約1ヵ月～１ヶ月半後に代金決済を行います。
決済は差押さえの取下げ、残代金の受領、各種負担金の精算、債務の返済、抵当権の解除、不動産の所有権移転、諸費用や引越し費用の支払いなどを同時に行います。
リノプロパティでは、ローンの返済にお困りの相談者様に１日でも早く、一人でも多くのご相談者様の金銭・精神面のご負担を軽くすることを目指しております。
また女性スタッフも多く、『かゆいところにも手が届く』そんな対応を心がけています。
是非、一度ご相談下さい。
※ 他社で任意売却を進められている方は、他社とのご契約期間中リノプロパティでお受けすることはできません。あらかじめご了承下さい。