サラリーマン大家さんが手を出してしまう投資の種類 💡
★某銀行評価済みのオーバーローンサブリース付き物件
★戸建て再生投資
★海外不動産投資
★民泊やシェアハウス・ゲストハウス等の物件への投資
★金融機関からの勧められた物件への投資 etc・・・
この中でも近年急上昇した「某銀行評価済みのオーバーロンサブリース付き物件」についてご紹介したいと思います。
😯 投資家が陥る購入後の失敗パターン 😯
近年、サラリーマン大家さんが流行しており、簡単に不労所得を得れると大変評判になっております。
簡単に儲かるというのは、間違っていないかもしれませんが、簡単＝無知ではありません。
サラリーマン大家さんに興味のあったY様
Y様はサラリーマン勤続16年（会社は非上場）年収600万円 妻子有
会社の同僚や上司が株や不動産の投資をしていることを知り、自分も投資に興味を持つ。
様々な本やネットをみているとセミナーがたくさん行われており、無料の不動産投資セミナーに参加してみた。
そこでは、不動産投資の初歩的な話、成功者の話、某銀行の関係者のお話しが聞けた。
不動産投資は自分にもできそうだと思う内容で、とても興味深く、
４０代男性の不動産成功者のお話では、不動産投資５年目で総資産８億、年間１8００万円の家賃収入を得ており
サラリーマンの年収の倍以上になっているという。
リタイアをいつしても良い状態だとの事。
その後は個別面談があり、物件のご紹介も受けた。
ご紹介いただいた物件は、某銀行の評価済みで
静岡県焼津市
価格 １５，０００万円
１９８５年建築（築３３年）
鉄骨（Ｓ）造
満室想定利回り８．７％ 現況利回り６．７％
融資年数 ３５年 金利４％
このような物件でした。
ご説明を受けたのは、現況家賃収入年間１，０００万円から年間銀行返済８５９万円を引いても年間１４１万円の利益が出る。
ご購入いただいた後は販売元の不動産会社が管理をしますし、もしも、空室が目立ってきた場合でもサブリースをつけますのでご安心ください。
との事でした。
どんな物件か一度見ておこうと足を運び、そのまま自宅へとんぼ返りした。
銀行も進めてくれているし、安心して物件購入を決意。
ここからが悪夢の始まりだった。
１棟購入するや否やまた、物件を紹介して来た。１棟目と同じような物件だ。
そのまま１億の２棟目も購入。
順調に進むかと思っていたが
１棟目の物件は購入して１年程たった時に屋上の防水工事を進められた。一部分の工事で約３００万円の見積もりだった。
１棟目は毎月の家賃収入から銀行返済をすると約１２万円そこから管理費10％（約９万円）に物件の維持費や固定資産税を引くと赤字になっていた。
２棟目の物件は岐阜県穂積市の物件で遠方であり、見に行かず購入。
そこは、浄化槽・貯水槽を使っており、売主が手かけていたのか排水管のさび止め・防犯カメラのリース契約を締結しておりそのまま引き継いだ。
そのことから、ランニングコストがべらぼうに高くなり、こちらも赤字になっていた。
Ｙ様は
はっ！と目が覚め販売会社に相談した。
思っていたようにキャッシュフローが出ていない。どうしたらいいのかと相談すると
サブリースを勧められ、その時に初めてサブリースの内容を聞かされた。
サブリース契約はよくよく話を聞くと当てにならないもので、毎月の赤字を何とかするしかなかった。
そこで、満室にしてもらうよう提案したが一向に入らない。
不動産会社はつらつらと物件の欠点を言い、リノベーション等を進めてきた。
妻や子供を食べさせなければいけないしこれから子供の学費もいるＹ様はこんな物件に費用を費やせなかった。
これは、もう売却しようと２年目に入ったころに決意し、販売元の不動産会社に売却をお願いした。
そうすると、どういうわけか不動産会社は止めに入ってきた。だが、これ以上は耐えられないと思い、突っぱねてお願いをした。
購入して１年あまり経過していることを踏まえ、損益にはなるが少し価格は下げての販売だった。
販売しだしてから一向に連絡が無い為、半年ほどたって不動産会社に聞くと、反響もないという。どうして売れないのか。
不審に思ったＹ様は、自ら大手不動産会社や友人に話を聞いた。
その時、初めて自分は失敗したことに気付いたという。
そのご友人からの紹介で弊社にご相談に来られた。
まとめ
今、このように安易に不動産投資が出来てしまい、また金融機関やファイナンシャルプランナーのような有資格者に太鼓判を頂くことによって安心しきってしまい購入するケースが増えており、近年では購入したけれどもすぐに売却される方が増加しています。
売却をしたい方の中には、売却をしたくても出来ない方も多く、弊社でもこのようなお客様の負担が少しでも軽くなるように「任意売却事業」を始めました。
今回ご紹介させいただいたのは１棟マンションのご相談事例です。
同じようなことが少しでも起こっている場合または、起こる可能性を感じている方はいち早くご相談ください。
上記の実例では、誰が一番利益を得ているのかわかりますか？
売主？買主？銀行？
いいえ。
販売してきた不動産会社です。
Y様のような方は、利益を出しての売却はほぼ不可能です。また、今の状態だと今後不動産の融資を受けることも難しいでしょう。
ただし、方法はたくさんあります。
一番いけない事は、何もしない事です。
Y様は全て間違っているのかというと、一つだけ下した決断が正しかったことがあります。
それは、サブリースを組まなかったことです。
サブリース契約は、解約する事が難しく、サブリース付では売却もまた一段と難しくなってきます。
まずは、今どのような状態にあるかを把握し、しっかりと信頼のできる会社に相談する事から始めましょう。
資産背景や今後の不動産融資の進め方によって、どのようにすればいいのか方法・手段が違います。
しっかりと自分の進むべき道を決めて一緒に突き進んでいきましょう！ 💡