強引な電話勧誘やセミナーからの勧誘
投資用マンションの販売方法は電話営業が主流で、近年ではインターネットからの勧誘もかなり増えており、１棟マンションでは不動産業者が主催する不動産投資セミナーも流行しています。某銀行とタックを組んで主催したり、ファイナンシャルプランナー、不動産コンサルタントといった不動産や金融の専門家をセミナー講師として招き、お客様に安心を持たせ、不動産投資を推奨してくるものも多くございます。その後は、必ず個別面談にこぎ着け、一気に営業マンが勝負をかけてきます。最終に面談に至るようなお客様は、買いたいが自分の年収で買えるのか・私にもできるのか等不安に思われている方がほとんどです。その一方で、多少年収が低くても買わせたいと思っているのが悪徳不動産会社。そこで、営業マンが話巧みに年収や資産等を聞き出してきて、某銀行なら大丈夫だと背中を押されてしまいます。区分マンションのターゲットとしているのは、医者・公務員。また、高額な年収が見込まれる上場企業のサラリーマンやOL、看護師などもターゲットになっています。
😯 投資家が陥る購入後の失敗パターン 😯
不動産投資をされている方が近年では増えてきましたが、失敗する人もとても多くいらっしゃいます。なぜかというと、不動産投資はそんなに簡単にうまくいくものではないからです。
実際のご相談事例をご紹介します。
不動産投資に全く興味のなかった医者のA様
ある日、A様の勤務先の大阪の病院に不動産営業の電話が掛ってきたが、忙しいと言って受話器をおいた。
その後、3時間後に再度電話が鳴ったり、次の日もまたその次の日も同じ営業マンから電話が鳴り響き、仕方なく話を聞くことにした。話を聞くと東京の不動産業者だといい、一度会ってお話しをさせてほしいとしつこくスケジュールを聞いてくるので、一度会うことになった。
営業マンは、それはもうA様がぐうの音も出ないほど新築区分マンションのメリットを言ってきたという。
その営業マンがお勧めした物件は
投資用1R区分マンション
東京都内 蒲田駅 徒歩10分
金額：2000万円 フルローン可能
金利：4％
返済期間：35年
家賃想定：11万円
銀行返済：約9万円
言われた営業文句は「節税対策」「年金対策」「保険がわり」「ほっといても毎月２万入ってくる」「東京は家賃が下がらない」等だったという。
縁もゆかりもない東京の物件ということも有り、少し考えさせてほしいというと、さらに輪をかけて営業をかけられ、最終的には「買っていただけないと東京に帰れません。お願いします。」と頭を下げられたという。
最終A様は「どんなことがあっても弊社が保証しますし、絶対に大丈夫」と言われ、サインしてしまった。
不動産を実際に運用し始めたA様は、家賃１１万円 銀行返済が９万円 手残り２万円の中からさらに管理費・修繕積立金が引かれ最終15000円程が月々の家賃収入だった。その中から年に１度固定資産税を支払わなければならなかったが、節税の効果もあり２年目までは順調だったとの事。
その後、２年と過ぎたころに入居者が退去するという知らせが来たが、不動産業者は「すぐに入りますから大丈夫です」と言ってくれたので一安心していた。
だが、賃貸の募集をしてもらうのにも約家賃の２ヶ月分ぐらいの費用（＝広告費）や部屋のリフォーム代がいる事をこの時、初めて聞かされる。簡易的なハウスクリーニングで３万円・クロスの張替えで２万円=計５万円の費用が掛ったという。
家賃が下がらないと聞いていたA様は家賃１１万円で募集をかけた。だが、３ヵ月たっても入居が決まらなかった。その３ヵ月間の銀行の返済（約２７万円）は自分の給与から支払っていた。
これでは、困ると賃貸会社に話すと今の家賃相場が１０万円だという。結局１０万円で募集をし空室４か月目でやっと賃貸が決まった。
その後、7年間入退去があるたびに同じような家賃下落やリフォーム・空室の時の銀行返済が続き、９年目には家賃９万円でしか入らず、毎月の管理費・修繕積立を給与から支払わないといけなくなっていた。
このままでは、だめだと思い弊社に相談しに来られた。
「全く勉強せず購入してしまい、今後どうすればいいのかわかりません」とひとつひとつお話をしてくださいました。
いくら払って、いくら損しているのかが全然わかっていない。また、物件を見に行ったこともない。こういう人の場合はまず物件の状態や近隣調査、収支の内容を精査することが必要です。
まとめ
今、このように安易に不動産投資が出来てしまい、また営業を断れずしぶしぶ購入してしまう方が増えており、近年では売却したい方が増加しています。
売却をしたい方の中には、売却をしたくても出来ない方も多く、弊社でもこのようなお客様の負担が少しでも軽くなるように「任意売却事業」を始めました。
今回ご紹介させいただいたのは区分マンションのご相談事例です。
同じようなことが少しでも起こっている場合または、起こる可能性を感じている方はいち早くご相談ください。
現在、購入を考えられている方は、上記内容を見てもどこからが間違っているのかわからなないと思います。
まずは、しっかりと信頼のできる会社かどうかを見極めることが大切です。大手だから安心？そんなこと全く御座いません。
私たちは大手デベロッパーから新築投資マンションを購入されて失敗されてきた方を何百人とみてきました。
プロからくる話にそんなうまい話があるわけない！！と声を大にして言いたいですね。
次回は１棟マンションのご相談事例をご紹介させて頂きます。