第２回 不動産投資の準備をしよう！！～利回り編～
実際に投資物件を選ぶ前に知っておきたいこととして、今回は「利回り」についてお話を進めたいと思います!!
第１回目の投稿にも軽く記載しましたが、皆さんは「利回り」の意味をご存じでしょうか?
投資で使われる言葉ですが、特に不動産投資の場合の意味合いについてご説明いたします！
◇「利回り」とは？
利回り＝投資した元本に対して、毎年得られる家賃収入を利息と見立てて、何％ぐらいの利益を生み出しているのかを表す指標
この利回りによって、何％の利益を毎年生み出しているのかを物件同士で比較することができます。
不動産情報には、ほとんどの場合不動産の売却価格が表示されています。ですが、この価格のみでは本当に良い不動産なのかどうか、投資効率は良いのかなどを知ることはできません。そこで登場するのが、「利回り」です。「利回り」を参考に物件を比較し、どの物件の投資効率が優れているのかが分かります！！
表面利回り（満室時）＝満室時の年間家賃収入÷物件の購入価格×100
例：中古マンション 価格：4000万円、月額賃料15万円
180万円（15万円×12か月） × 100＝4.5％
4000万円
表面利回り（現況）＝現況の年間家賃収入÷物件の購入価格×100
例：12部屋のアパート、価格6000万円、１部屋あたりの家賃5万円、現在８部屋入居
40万円（5万円×8部屋）×12ゕ月 × 100＝8％
6000万円
ただし、注意が必要です！！
不動産の「利回り」は一定ではなく変化します！
不動産の場合は毎年得られる家賃収入を用いて「利回り」を算出しますので、今は満室利回りが良くても数か月後、一年後は空室ができて利回りの数値が変動しているかもしれません。
また、収益物件を維持するためには、管理費や清掃費、固定資産税などの税金等が毎年かかります。ですので、これらの費用を得られる家賃収入をから差し引かなくてはなりません。
将来かかる修繕費などのコストをある程度考慮しておかなければ、本当の意味での「利回り」を算出することはできません。
実利利回り＝（満室時の年間家賃収入-経費）÷物件の購入価格×100
例：物件価格3000万円、年間家賃収入見込み300万円、購入時諸経費120万円、年間諸経費100万円
購入時諸経費：不動産仲介手数料、不動産登記費用、火災保険料、不動産取得税、収入印紙代等
年間の経費：固定資産税、都市計画税、管理費、修繕費、水道光熱費、リフォーム代等
（3000万円+120万円） ×100＝6.4％
（300万円-100万円）
どのくらいの利回りがあれば良い物件といえる？
気になるのは何％なら購入有りのラインなのかです！
まず、現在の不動産市況を見てみると、コロナウイルスでのテレワークなどの普及により、むしろ住宅への人々の関心が高まったと言えます。ですので、不動産の価格は今後も暴落はせず続いていく見込みだそうです。
利回りといっても地域によって異なりますので、今回は大阪の収益マンションにスポットを当ててご紹介します！大阪府不動産鑑定士協会の2022年1月の利回り調査によりますと、投資家の期待利回りは約4.5％だそうです。（大阪府下でもエリアによって異なります）去年と比べるとこの数値は低下していますが、これはコロナウイルスの影響で不動産価格が下落したため利回りが上昇していたことが影響しておりますが、その傾向が収まってきたことが原因とされております。
また、「利回り」とともに「イールドギャップ」という言葉もご紹介しておきます！
イールドギャップ（％）＝不動産投資における利回り（％）-銀行からの借入金利（％）
例：利回りが6％の物件を購入、銀行からの借り入れ金利4％
利回り６％-借入れ金利4％＝イールドギャップ2％
ここで用いる「利回り」は「実利利回り」です！１
もちろんのことですが、表面利回りは実利利回りよりも数値が高くなってしまうため、表面利回りで計算すると実際よりも儲かるように勘違いしてしまうことになりますので注意が必要です！
物件を購入する際は現金で購入する人もいれば銀行から借入される方もいらっしゃいます。
現在、不動産投資ローンは金融緩和により低金利が続いていますが、融資の引き締めなどもあり以前よりも審査が通りにくくなったともいわれております。
積極的に融資を行っている銀行では、借入利率はほとんどが1～5％の範囲です。
ですので、利回りが良くても借入を返していかないといけませんので、金利と利回りを考え、イールドギャップがマイナスにならないように進めていくのが理想です。
※もちろんですが、物件の良し悪しは「利回り」や「イールドギャップ」のみで判断するわけではなく、ほかにも重要な指標はございます。
物件を所有するというのは大変大きな買い物です。ですので、利回り何％以上が良いという絶対的な数字はございませんが、皆さんの不動産投資目標に向けてどのような物件を選ぶべきなのか、しっかりと査定することが必要です！！
次回は物件を選ぶ際のその他の物差しも投稿したいと思っております！
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