1Rマンション　不動産投資の実話　

　今回の実例

相談者　基本情報

名前　　　Kさん

居住地　　愛媛県

年齢　　　41歳

職業　　　サラリーマン

年収　　　760万　

家族構成　妻・子２人

　1Rマンションを購入から売却売却にいたるまでの経緯

Kさんは、今まで一度も投資用不動産のセミナーに参加したり、資料を請求した事はありません。

Kさんが初めて投資用不動産にふれたのは、職場に掛かってきた一本の電話でした。電話の内容は「投資用のマンション購入して、不労所得で資産形成しませんか」という内容でした。

Kさんは仕事中という事もあり忙しいのでと電話をきったのですが、何回も電話が掛ってくるのでひとまず会う事にしました。

区分マンションのワンルーム投資の営業で内容としては

・自己資金0で不動産を購入できる

・ローンの返済を家賃で補うのでローンの返済以上に浮いた家賃は利益となる

・３５年後ローンの返済が終われば家賃が丸々利益となり、年金替わりになる

・団体信用生命保険に加入していれば自分がローン完済するまでに亡くなってしまったら、ローン分がチャラになるので残された家族にも資産としてのこしてあげれる

・節税効果有

 

という内容。仕事が多忙で不動産投資を勉強もする時間が無かったKさんは、営業マンの甘い言葉に魅力を感じました。

いろいろと話を聞いているうちに、確かにそうだと感じたkさんは、区分マンションの購入を前向きに考えると伝え、その日は終了。

一週間ほどたったある日、その営業マンから一本の電話が入りました。優良物件が入ったとのお知らせ！

前向きに考えると言っていただいた事と初めての投資なので失敗してほしくないという営業マンの想いで、Kさんに最優先で回してくれるとのことでした。

Kさんは、とても嬉しく次の日に会う約束をしました。

後日提案されたのは、大阪市東成区にある1R（２３㎡）区分マンション（築18年）でした。入居者は７年間住んでおり、しばらく空室の心配がないとのこと。

駅１０分圏内で空室の心配もなさそうだし、大阪市内という事も魅力的！販売価格は1600万円だがすぐに決断してくれるなら1400万円まで大幅に価格交渉ができるとの事。

初期費用も併せて1500万円でローンを組めるとの事でしたのでもろもろ計算していただくと、

1,500万円を金利2.8％、35年ローンで借りた場合、月々のローン返済額は5.6万円強。一方、毎月の家賃収入は、管理費合わせて6.7万円。差し引きで1.1万円の黒字です。

そこから、管理費と修繕積立金が0.7万円。合計0.4万円程が毎月の利益となるとの説明。

その他、リスクといえば、リーマンショックみたいな事が無い限り大丈夫ですよ。というような話だったため、特に損も出ないしと思い購入を決意！

購入後、差額の０.４万円も順調に入っており購入してよかったと一安心。

すると半年後に、入居者が退去の通知が。

その入居者は、7年もの長期間住んでいた為、原状回復はオーナーが全額負担しないといけないということでしたので見積を依頼。なんと、見積額は29万円。

管理会社から部屋の中の写真が送られてきたので見てみると、入居者が喫煙者だったため、壁のクロスはかなり変色してしまっており全面貼替が必要。

また、エアコンもひどく臭く年数も１８年同じものがついているので交換しなければならないとの事。その他予算があるなら、水回りもそろそろ築年数的に変えていかないといけないですね、と一言。

また、原状回復が完了しないと汚すぎて部屋の写真も撮影できず、物件の紹介（案内）もできないということで、次の入居者募集が実質できないとのこと。

そうなるとローンを自己負担で返済しなくてはならなくなる為、急いで原状回復を依頼しました。

原状回復が完了して入居者の募集を始めようとすると、

管理会社から「前の入居者と同じ家賃では、周辺相場よりかなり高い。この金額で募集しても入居者が付かないですよ。5.5万円まで下げれば2・3ヶ月には付くと思う」とのこと。

他の賃貸屋に聞いてみても同じ回答で、インターネットで同じような物件の周辺家賃相場は5.4～5.5万円ほど。

でも、家賃を6.7万円から5.5万円まで下げると、毎月赤字になります。

とても悩んだのですがKさんは、ローンの返済額を少し上回るの5.8万円で募集する事にしました。

募集を開始して1週間、1ヶ月と経過しても管理会社から１度も連絡はありません。

さすがに気になり募集状況を確認すると、この1ヶ月以内で問合せは4件・内見はゼロでした。このままでは入居者が付かないと思ったKさんは、管理会社の提案通り5.5万円に募集家賃を下げました。

その後少しずつ問合せが増え始めたそうですが、なかなか決まらず、結局家賃を5.3万円まで下げて、トータル5ヶ月でやっと入居者が付きました。

入居者が決まるまでの5ヶ月間、Kさんは毎月ローン返済と管理費・修繕積立金を併せた6.3万円を、貯金から切り崩して支払っていました。現状回復の29万円と合わせて、トータル60.5万円の自己負担です。

入居が決まったとはいえ、家賃を5.3万円に下げたため、毎月1万円の赤字です。

このままだとどうなるのか不安になったKさんは計算をし、本やインターネットで調べ、

自分が買ってしまったのは失敗談によくあるお話しによく似ており、

そこには、自己破産や競売・任意売却・その他売却するのに何百万もの持ち出しが要る等、恐ろしい言葉が沢山書いてあり、どうしていいか自分ではわからず頭が真っ白になったそうです。

仕事をしていても、破産や入居者が出で行けばお金が要る等、脳裏によぎり毎日不安に駆られたKさんは、「破産だけは絶対にダメだ」と思い、購入から約３年後売却を決意します。

複数の不動産業者に価格を査定してもらったところ、最も高いところで850万円から売り出してみませんか、との事でした。

理由は、立地だそうです。

大阪市内だからといっても東成区は不人気のエリアとの事で、なかなか高値で買う人はいないんだとか、、、

残債がほとんど減っていないので1,420万円となると、売却で570万円以上の損が出てしまいます。

570万円の大金は持っていないし、そんな事では売却できない。と思いインターネットで高値で売却をできる不動産屋で探した結果、弊社のHPから問い合わせを頂きました。

Kさんの要望を聞き、自己負担をなんとか減らせるように1000万円～の売却をスタート。これでも正直かなり高いので、弊社も必死に営業しました。

3ヶ月後、価格交渉が入ったが一番高かったので最終的に960万円で物件を売却に成功。

高値で売却できたとはいえ、Kさんはもっと高値で買わされてしまったので売却だけで460万円の損失です。

Kさんは、妻には内緒で購入した為、自分では負担を補いきれずご親族からお金を借り、現在も返済中との事。