住宅購入の自己資金が足りないとき

2017/09/14

自己資金というと、今すぐ用意出来る現金や預金とゆうイメージがありますが、もう少し幅広く考える事が出来る。

例えば、夫婦二人の手持ちの現金、預金貯金はもちろんのこと両親などに資金援助してもらう事ができれば、そうした資金も自己資金の中に入れる事ができる。

受贈者ごとの非課税限度額は、次のイ又はロの表のとおり、新築等をする住宅用の家屋の種類ごとに、受贈者が最初に非課税の特例の適用を受けようとする住宅用の家屋の新築等に係る契約の締結日に応じた金額となります。

イ下記ロ以外の場合

住宅用家屋の取得等に係る契約の締結日	省エネ等住宅	左記以外の住宅
～平成27年12月31日	1,500万円	1,000万円
平成28年1月1日～平成32年3月31日	1,200万円	700万円
平成32年4月1日～平成33年3月31日	1,000万円	500万円
平成33年4月1日～平成33年12月31日	800万円	300万円

ロ住宅用の家屋の新築等に係る対価等の額に含まれる消費税等の税率が10％である場合

住宅用家屋の取得等に係る契約の締結日	省エネ等住宅	左記以外の住宅
平成31年4月1日～平成32年3月31日	3,000万円	2,500万円
平成32年4月1日～平成33年3月31日	1,500万円	1,000万円
平成33年4月1日～平成33年12月31日	1,200万円	700万円

(注1)既に非課税の特例の適用を受けて贈与税が非課税となった金額がある場合には、その金額を控除した残額が非課税限度額となります（一定の場合を除きます。）。ただし、上記ロの表における非課税限度額は、平成31年3月31日までに住宅用の家屋の新築等に係る契約を締結し、既に非課税の特例の適用を受けて贈与税が非課税となった金額がある場合でも、その金額を控除する必要はありません。
また、平成31年4月1日以後に住宅用の家屋の新築等に係る契約を締結して非課税の特例の適用を受ける場合の受贈者ごとの非課税限度額は、上記イ及びロの表の金額のうちいずれか多い金額となります。
(注2)「省エネ等住宅」とは、省エネ等基準（断熱等性能等級4若しくは一次エネルギー消費量等級4以上であること、耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上若しくは免震建築物であること又は高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上であること）に適合する住宅用の家屋であることにつき、一定の書類により証明されたものをいいます。
居住用の家屋の新築、取得又は増改築等の要件
「住宅用の家屋の新築」には、その新築とともにするその敷地の用に供される土地等又は住宅の新築に先行してするその敷地の用に供されることとなる土地等の取得を含み、「住宅用の家屋の取得又は増改築等」には、その住宅の取得又は増改築等とともにするその敷地の用に供される土地等の取得を含みます。
また、対象となる住宅用の家屋は日本国内にあるものに限られます。

１.新築又は取得の場合の要件
イ新築又は取得した住宅用の家屋の登記簿上の床面積（マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積）が50以上240以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。
ロ取得した住宅が次のいずれかに該当すること。
①建築後使用されたことのない住宅用の家屋
②建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、その取得の日以前20年以内（耐火建築物の場合は25年以内）に建築されたもの　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(注) 耐火建築物とは、登記簿に記録された家屋の構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造などのものをいいます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　③建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、地震に対する安全性に係る基準に適合するものであることにつき、一定の書類により証明されたもの　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　④上記②及び③のいずれにも該当しない建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、その住宅用の家屋の取得の日までに同日以後その住宅用の家屋の耐震改修を行うことにつき、一定の申請書等に基づいて都道府県知事などに申請をし、かつ、贈与を受けた翌年3月15日までにその耐震改修によりその住宅用の家屋が耐震基準に適合することとなったことにつき一定の証明書等により証明がされたもの
2. 増改築等の場合の要件
- イ増改築等後の住宅用の家屋の登記簿上の床面積（マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積）が50以上240以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。
- ロ増改築等に係る工事が、自己が所有し、かつ居住している家屋に対して行われたもので、一定の工事に該当することについて、「確認済証の写し」、「検査済証の写し」又は「増改築等工事証明書」などの書類により証明されたものであること。
- ハ増改築等に係る工事に要した費用の額が100万円以上であること。
非課税の特例の適用を受けるための手続
非課税の特例の適用を受けるためには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、非課税の特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書に戸籍の謄本、登記事項証明書、新築や取得の契約書の写しなど一定の書類を添付して、納税地の所轄税務署に提出する必要があります。
(注) 社会保障・税番号制度〈マイナンバー制度〉が導入されたことに伴い、個人番号を記載した各種申告書、申請書、届出書等を提出する際には、個人番号カード等の一定の本人確認書類の提示又は写しの添付が必要になります。

受贈者の要件

贈与を受ける者は、その年の1月1日現在で20歳以上の子・孫で、贈与を受けた年の合計所得金額が2000万円以下の者でなければならない。また取得する住宅についても、床面積50㎡以上で、半分以上が自己居住用でなければならない。

などの条件があります。あらかじめご確認下さい。

次の要件の全てを満たす受贈者が非課税の特例の対象となります。

贈与を受けた時に贈与者の直系卑属（贈与者は受贈者の直系尊属）であること。(注) 配偶者の父母（又は祖父母）は直系尊属には該当しませんが、養子縁組をしている場合は直系尊属に該当します。
贈与を受けた年の1月1日において、20歳以上であること。
贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下であること。
平成21年分から平成26年分までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと（一定の場合を除きます。）。
自己の配偶者、親族などの一定の特別の関係がある人から住宅用の家屋の取得をしたものではないこと、又はこれらの方との請負契約等により新築若しくは増改築等をしたものではないこと。
贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること。(注) 受贈者が「住宅用の家屋」を所有する（共有持分を有する場合も含まれます。）ことにならない場合は、この特例の適用を受けることはできません。
贈与を受けた時に日本国内に住所を有していること（平成29年4月1日以後に住宅取得資金の贈与を受けた場合には、受贈者が一時居住者であり、かつ、贈与者が一時居住贈与者又は非居住贈与者である場合を除きます。）。
なお、贈与を受けた時に日本国内に住所を有しない人であっても、一定の場合には、この特例の適用を受けることができます。(注) 「一時居住者」、「一時居住贈与者」及び「非居住贈与者」については、受贈者が外国に居住しているときをご覧ください。
贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること又は同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること。(注) 贈与を受けた年の翌年12月31日までにその家屋に居住していないときは、この特例の適用を受けることはできませんので、修正申告が必要となります。

※ 災害により住宅用の家屋に被害を受けた場合には、災害を受けたときの贈与税の取扱いをご覧ください。

[平成29年4月1日現在法令等]

相続時精算課税選択の特例

１.制度の概要
平成33年12月31日までに、父母又は祖父母からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得又は増改築等（以下「新築等」といいます。）の対価に充てるための金銭（以下「住宅取得等資金」といいます。）を取得した場合で、一定の要件を満たすときには、贈与者がその贈与の年の1月1日において60歳未満であっても相続時精算課税を選択することができます。

(注) 「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税の特例」の適用を受ける場合には、同特例適用後の住宅取得等資金について贈与税の課税価格に算入される住宅取得等資金がある場合に限り、この特例の適用があります。
２.受贈者の要件
次の全てに当てはまる必要があります。
- (1) 贈与を受けた時に贈与者の直系卑属（子や孫など）である推定相続人又は孫であること。
- (2) 贈与を受けた年の1月1日において、20歳以上であること。
- (3) 自己の配偶者、親族などの一定の特別の関係がある人から住宅用の家屋の取得をしたものではないこと、又はこれらの方との請負契約等により新築若しくは増改築等をしたものではないこと。
- (4) 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること。
  - (注) 受贈者が「住宅用の家屋」を所有する（共有持分を有する場合も含まれます。）ことにならない場合は、この特例の適用を受けることはできません。
- (5) 贈与を受けた時に日本国内に住所を有していること（平成29年4月１日以後に住宅取得資金の贈与を受けた場合には、受贈者が一時居住者であり、かつ、贈与者が一時居住贈与者又は非居住贈与者である場合を除きます。）。
  なお、贈与を受けた時に日本国内に住所を有しない人であっても、一定の場合には、この特例の適用を受けることができます。
  - (注) 「一時居住者」、「一時居住贈与者」及び「非居住贈与者」については、受贈者が外国に居住しているときをご覧ください。
- (6) 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること又は同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること。
  - (注) 贈与を受けた年の翌年12月31日までにその家屋に居住していないときは、この特例の適用を受けることはできませんので、修正申告が必要となります。
※ 災害により住宅用の家屋に被害を受けた場合には、災害を受けたときの贈与税の取扱いをご覧ください。
３.居住用の家屋の新築、取得又は増改築等の要件
「住宅用の家屋の新築」には、その新築とともにするその敷地の用に供される土地等又は住宅の新築に先行してするその敷地の用に供されることとなる土地等の取得を含み、「住宅用の家屋の取得又は増改築等」には、その住宅の取得又は増改築等とともにするその敷地の用に供される土地等の取得を含みます。
また、対象となる住宅用の家屋は日本国内にあるものに限られます。
- (1) 新築又は取得の場合の要件
  - イ新築又は取得した住宅用の家屋の登記簿上の床面積（マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積）が50以上でかつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。
  - ロ取得した住宅が次のいずれかに該当すること。
    - 建築後使用されたことのない住宅用の家屋
    - 建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、その取得の日以前20年以内（耐火建築物の場合は25年以内）に建築されたもの
      - (注) 耐火建築物とは、登記簿に記録された家屋の構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造などのものをいいます。
    - 建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、地震に対する安全性に係る基準に適合するものであることにつき、一定の書類により証明されたもの
    - 上記及びのいずれにも該当しない建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、その住宅用の家屋の取得の日までに同日以後その住宅用の家屋の耐震改修を行うことにつき、一定の申請書等に基づいて都道府県知事などに申請をし、かつ、贈与を受けた翌年3月15日までにその耐震改修によりその住宅用の家屋が耐震基準に適合することとなったことにつき一定の証明書等により証明がされたもの
- (2) 増改築等の場合の要件
  - イ増改築等後の住宅用の家屋の登記簿上の床面積（マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積）が50以上で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。
  - ロ増改築等に係る工事が、自己が所有し、かつ居住している家屋に対して行われたもので、一定の工事に該当することについて、「確認済証の写し」、「検査済証の写し」又は「増改築等工事証明書」などの書類により証明されたものであること。
  - ハ増改築等に係る工事に要した費用の額が100万円以上であること。
  - ４.適用手続
    相続時精算課税選択の特例の適用を受けるためには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、相続時精算課税選択の特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書に、相続時精算課税選択届出書、登記事項証明書など一定の書類を添付して、納税地の所轄税務署に提出する必要があります。
  - (注) 社会保障・税番号制度（マイナンバー制度）が導入されたことに伴い、個人番号を記載した各種申告書、申請書、届出書等を提出する際には、個人番号カード等の一定の本人確認書類の提示又は写しの添付が必要になります。

住宅取得等資金の贈与を受けて相続時精算課税を選択した場合の贈与税の計算を具体例で説明しますと次のようになります。

平成29年2月に父（59歳）から4,000万円、母（58歳）から1,000万円の住宅取得等資金の贈与を受け、同月中に省エネ等住宅以外の住宅の家屋の取得に係る契約をし、いずれの贈与についても相続時精算課税を選択した場合

(注) 「省エネ等住宅」については、直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税の「2　非課税限度額」の(注2)を参照してください。

相続時精算課税の特別控除額は、選択した贈与者ごとにそれぞれ適用されます。
平成29年2月に住宅用家屋の取得等に係る契約を締結している場合の住宅取得等資金の贈与（合計所得金額が2,000万円以下である者が受ける贈与に限ります。）については700万円まで非課税とする特例（注）があることから、父からの贈与についてこの特例を初めて適用するものとします。

(注) 住宅用の家屋の種類や住宅用の家屋の取得等に係る契約の締結日等により非課税限度額は異なります。

(1) 父からの贈与（住宅取得等資金の特例及び相続時精算課税の特例を受ける場合）

(課税される金額の計算)
4,000万円－〔700万円〕（非課税金額）－〔2,500万円〕（相続時精算課税の特別控除額） = 800万円

(贈与税額の計算)
800万円 × 20％(相続時精算課税に係る贈与税率) ＝ 160万円(贈与税額)

4,000万円
700万円	2,500万円	800万円
（非課税部分）	（贈与税申告時に課税されない部分）	（課税部分）
住宅取得資金非課税限度額	相続時精算課税特別控除額	贈与税の税額の計算対象

(注) 相続時精算課税を選択した場合は、暦年課税の基礎控除（110万円）は適用できません。

(2) 母からの贈与（相続時精算課税の特例のみを受ける場合）

(課税される金額の計算)
1,000万円－ 1,000万円(相続時精算課税の特別控除額) ＝ 0円

1,000万円	翌年以降に繰り越される特別控除額 1,500万円（2,500万円－ 1,000万円）
相続時精算課税の特別控除額 2,500万円

(注) 住宅取得等資金の非課税制度は受贈者1人について700万円が限度となっているため、父からの贈与について非課税制度を適用して700万円を非課税とした場合には、母からの贈与については非課税制度の適用を受けることはできません。なお、例えば、住宅取得等資金の非課税限度額の700万円を分けて適用することは可能です。（父からの贈与の一部（例えば350万円）と母からの贈与の一部（350万円）として、残りをそれぞれの贈与について、相続時精算課税の特例を受けることも可能です。）

相続時精算課税選択の特例直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

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※ 下記の電話番号では、国税に関するご相談は受け付けておりません。

※あくまでも購入時期や耐震・エコ・バリアフリー住宅場合と一般住宅の場合とでは非課税となる贈与税の額も変わります。この制度をご利用される場合は、必ずご自身が購入される物件が、どれくらいの贈与を受ける事が出来るのかをきちんと把握しておくことが大切です。購入前に必税務署又は弊社までご相談下さい。