競売と任意売却
住宅ローンを滞納、延滞すると、債務者がローンを分割する権利（期限の利益）が失われてしまい、お金を貸した金融機関は残っている住宅ローンの全額を一括で返済することを要求してきます。債務を一括で返済できない場合は、金融機関は担保となっている自宅を強制的に売却し、その売却代金から貸したお金を回収します。この担保不動産を強制的に売却するのが競売です。競売は一般競争入札と言って、債権者が債務者や連帯保証人が所有する不動産の売却を裁判所に申し立て、債権者の申し立てが正当と立証された場合、競売は所有者の同意なしに売却することを裁判所が認め、裁判所が所有者に代わり、物件の購入者をオークション形式で決定します。
一方、任意売却とは住宅ローンなどの借入金が返済できなくなった場合、売却代金で全額返済できなかったり、不足分を自己資金で補えない場合でも金融機関に抵当権の解除を承諾してもらって売却する方法です。任意売却は所有者と利害関係人及び利害関係人相互間の話合いによって売却代金の配分方法等について合意し、その合意に基づいて実行されるものであることから、任意売却の法的性質は抵当不動産の係る諸権利等を一体として清算する為の裁判外の和解的性質をもったものです。
一般的に不動産競売より任意売却の方が抵当権不動産を早期、高額で売却でき、抵当権者ならび債務者側双方にとって有利な方法と言えるでしょう。
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